北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门谈，我不作念所谓的“大师”，只用二十年实战告诫帮各人答疑解惑。

一

Q:

我是北京东谈主，目下有套北京像素的屋子一直出租，之前租4000，当今3600。我一直住单元寝室，亦然公寓开间形势，处所海淀地段可以，但当今单元效益不好，再加上央求寝室的年青东谈主多，是以单元要把寝室改成三东谈主间了，我就不成住了。

濒临三个遴荐，一是收回北京像素的自住。但单元在海淀，通勤太远了，而况少了一笔房钱收入（单元寝室2000元，要少入1600）。

二是卖掉北京像素的这种公寓，在海淀五环外还买一套公寓，价钱和环境齐差未几，西三旗一带。但仍然是少了一笔房钱收入。

三是买住宅了，但不仅要贷款100万控制，而况还齐是只可遴荐老破小。里面可以装修，但社区环境一落千丈。

Ps：

我是区别的，和前妻买的屋子卖了，拿一半钱买的北京像素，到目下为止没赔钱，但也没怎么增值。我不诡计再婚了，并立终老，父母跟哥哥在郊区农村住，我是住户户口，屋基地只关联词哥哥的。村里股份不值钱，是以家里帮不上忙。

A：

1、我没太显然，您这应该有第四个决策，而况应该是名循序一的，那即是拿着北京像素的房钱，在海淀五环外租房不就得了。这跟您卖掉像素买在五环外的后果不是相通吗，那何苦折腾卖房买房的还多花一笔税费啊？

2、另外按老例提出，50年公寓这种居品要么就甭买，买了也就甭卖了，更不提出说卖了公寓还再行买公寓。图什么呢？

虽然这也看您的具体情况和意愿，如果即是想住我方的屋子，而况还要餍足通勤条款，同期不增多资金压力，那就只关联词卖掉像素买海淀公寓了。西三旗一带我印象中有上奥中心，新龙大厦和大师公馆，应该齐是100多万就能买到。

3、另外我合计您纠结于“少了一笔房钱收入”没道理道理。因为只好是不成住单元寝室了，那不管是买房还是租房，其资本或每月房钱齐详情升迁，怎么齐是少了房钱，无法更正或兼顾，除非去昌平vs租合租房。

4、总之老例提出要么就甭折腾，拿着房钱换租即是了，至少省一笔税费+本领元气心灵。如果换那就尽量换普宅，所谓社区环境差，一般齐是刚运行不适合，有几个月就俗例了。北京住老破小+回迁房社区的有至少一半东谈主呢，上千万，各人齐是这样过的。

仅供参考。

二

Q:

大兴瀛海星光里，共事买的共有产权房，资本价2.9万，综结伴本3万以上。目下不到禁售期不成上市来去，但共事当今急费钱，是以准备转让，您合计若干钱合适？89平三居室，南北通透。

A：

1、星光里？我印象中前些日子这俩楼盘还有尾房出售呢，或者说配售吧，只好是相宜履历的就可以平直去央求啊，为什么要买不成过户的二手房啊？

且不讲价钱问题，您怎么能确保到了限售期之后，能详情过户到您手中啊？毕竟这种房到时候是要过程政府审批的，万一出有时呢？就算到时候没财产亏损，多样折腾也得够贫瘠的。

2、另外极少，房产证是中国屋子唯独的产权包摄阐明，如果不外户，那这套房就算您签公约+付款了，那在法律上亦然您共事的财产。万一有其他有时呢，那可就贫瘠更多了。

我用购买没下房本的回迁房例如吧。比如房价高涨，大阳城原业主反悔了怎么办？或者说是原业主过世了，经受东谈主反悔了怎么办？区别了，另一半不认账了怎么办？放洋了，不回归怎么办？负债了，这屋子被法院实验怎么办？归正好多很厚情况，数不清，您最佳还是想好了再买吧。

3、至于价钱，老例来说保险房价钱约等于或略高于同地段儿安置房。那当今国谈东边的均价不到3万，2.8万吧。星光里处于离地铁更远的国谈西边，那就算房龄新一些，举座产权的均价也即是2.8万。

但既然是共有产权房，个东谈主产权70%，那即是2.8万打七折呗，单价2万控制差未几。您合计这价钱您共事能承诺吗？就算他承诺，我要提出的话您齐别承诺，我认为2万在目下行情下仍然偏高。

仅供参考。

三

Q:

我新北京东谈主，目下只身，有赋闲编制内责任，收入一万多税后，名下无房。如果买房的话能筹集150万控制首付，月供舍弃在5千内。求教是否妥当在北京买房？

是否提出买X产权的，比如**园这种的两居，因为无用贷款了，压力小些。但不了解X产权的计策，是否有较大风险？另外不知您对农村承包地的来去是否纯属，我家如果买房的话必须卖掉现存地盘。

A：

1、是否妥当在北京买房？这其实谈不上是否妥当，只看自家的情况。或者说屋子是用来住的，有需求就买呗。需求三成分：履历+资金+意愿。您若是三项齐具备就算果然需求，意愿不浓烈的那就租房呗。

5000月供对应100万控制的贷款，加首付即是250万控制。那在通州土桥隔邻买个两居室商品房没问题，就看我方是否想买了。

2、老例详情是不提出买X产权的。毕竟莫得正当的手续，导致屋子莫得金融功能，不成贷款和典质，而况也有一定的计策风险。虽然这种大限制的自住小区应该是莫得强拆风险的，永久自住没问题，即是别有其他的盼愿值了。

我也不知谈X产权的计策，大要率是没什么计策，历史留传问题就先放着吧，看以后指令们的贤达了。

3、我不懂承包地，没战役过。

4、我要提出是最佳别买X产权的。或者说房龄新的还好说，一朝房龄太老+武艺损坏，那真贵的用度算谁的？正规产权的能有财政补贴，X产权的那就得看业主自筹的情况了，村里大要率是不出钱的。那如果越来越破，将来的价钱走势+流动性就更弱了呗。

仅供参考。

四

Q:

我想跟您探讨一下新机场板块异日的发展，因为以咱们目下的预算，在又想住的闲适些的情况下只可买这里。一又友家确现代采育满庭春moma，120平三居，他舒服以单价1.4万元转手，包所有用度，求教是否合适？异日的板块和小区发展怎么？

A：

1、我不知谈异日的发展，因为没太介意这里的预料。我只可说采育板块到目下的价钱走势不太强，从这个小区的售价就能看出来。

这小区是自住型商品房，当年订价9500，是低于左近同等商品房均价30%%的，也即是说如果不限价的话应该1.3万以上。但十多年夙昔了，如果随同北京大盘，那这小区至少应该卖2万多，但当今是1.4万，走势只可算世俗吧。

2、刚才上网看了一下，1.4万也不算太低廉吧，最新报价有1.3万两居室，那三居1.4万就没太大上风了。

3、浅显说两句吧。地铁在郊区是必须的配套，有了的话不加分，但如果莫得的话必定减分。除了业主们出行不便捷，最主若是导致产业也不太好发展，招聘和职工通勤齐受影响。是以这种板块不太好发展高新产业，大多齐是传统产业，那对左近房价的拉动就不太大。

至于小区也不算太强，即便不算保险房也属于计策房，和纯商品房是有一定差距的，至少是在情绪上嗅觉不同。之是以这些年的价钱走势不彊，跟房产性质亦然关系系的。这就跟东谈主的学历建设似的，普本和985211的职场发展不太相通。

4、总之还是多洽商自住吧，原本屋子即是用来住的，其他的齐是副居品，盼愿值别太高。

仅供参考。

样子“章哥说买房”群众号，有房产相干问题可以向我发问。