北京章哥，房地产从业20年，开通业内门谈，我不作念所谓的“人人”，只用二十年实战警戒帮人人答疑解惑。

一

Q:

先容一下我家情况：女孩在五棵松上班，22年刚上班时买了套远洋山水的两居，属于石景山应该莫得学区溢价吧，但是也跌了不少，500多万买的，当前还剩400多万。当前准备成婚，他们考虑想卖掉这套房，然后结伙买东四环姚家园泛海海外的，大两居1300万支配，贷一部分款。

我推敲的是三点，一是准东床在崇文门上班，到东四环也挺远的，女儿就更远了。二是向阳区天然屋子很好，但是也莫得学区属性，改日如果有小孩要上学的话仍是要买学区房，不如当前就一次性兼顾了省的折腾。三是说真话我不太心爱泛海的环境，况兼两居就150平有些太大了。是以想问问您的宗旨，保值方面有什么提议莫得？

A：

1、远洋山水算石景山的学区房，有点儿溢价但不高，比东西海低的多。这小区的价钱走势基本即是奴婢北京大盘，这里跌几许，施展大盘也差未几，如果高涨的话大多半时代也相同。

2、通勤方面只可看我方的感受，这外东谈主无法提议。不外通例提议是，买房如果不可兼顾两东谈主的通勤，那也至少紧着一个东谈主，总比俩东谈主皆累强。况兼孩子上学后，最佳有一个东谈主能接送，大略是能抽出更多时候陪同学习，父母的作用是其他东谈主不好替代的，尤其是母亲会付出的更多。

3、向阳也有学区房，上千万总价的还简直莫得学区溢价了，算各项兼顾。但泛海不算学区房，对口学校中等吧。是否买学区房也看我方，说真话这预算哪怕在海淀，除了那些顶级学区，不然也能买到溢价不高的了，也算各项兼顾。

4、泛海若何说呢，自住角度看我方的喜好。保值角度则是前些年价钱走势很强，这些年有些残障了。大略说这些豪宅公寓皆是雷同情况，房龄新的时候最受追捧，价钱走势远超大盘。但时候越长就越弱，毕竟北京恒久不缺新豪宅，也就诱导走了一部分改善群体。

跟着房龄越来越老，受追捧流程下落，价钱走势逐步就泯然世东谈主矣。之是以许多老公寓的增值率远远弱于普宅，甚而是弱于老破小，就因为这个原因。这望望向阳公园西边的吧，豪宅许多，基本皆是这种情况，皆是面积大总价高，但单价走势趋弱。

是以如果买这种小区，那最佳是多存眷居住体验，保值角度没必要太纠结，屋子原本即是用来住的，老公寓的特征皆很较着。

5、总之我没什么提议，仅仅列出这些情况供参考。

仅供参考。

二

Q:

我家是男儿，本年准备成婚，原本两家皆是北京东谈主，皆有房，我家是110平大三居，也皆再行装修了。但春节时考虑了一下，皆以为仍是再买一套让他们先我方住一段时候，有了孩子再全部住。

但难点在于咱们皆住西单隔壁，他们使命也在隔壁，如果买的话在当地不对适，一是太贵了，二是学区溢价太高，而咱们双方皆自己是金融街户口，再买房也用不上学位。可如果买石景山或丰台的不仅远，嗅觉也不如西城保值。是以想问问您，以**万的预算来说买那处相宜？三居最佳，改日咱们或亲家不错往日帮着带孩子，但最佳离西单越近越好。

A：

1、唉，我猛一看110平，刚想说这不太算大三居，澳门大阳城官网但后边一看在西单，那如实不错算大户型了。

2、既然以为石景山和丰台不对适，那就买海淀的不就得了。如实也有学区溢价，但您家的预算高啊，而总价越高的溢价越低，统统学区房皆是这个特质。是以在海淀有可能买到相比低的，至少比金融街的低一半以上，甚而更多。那惟一溢价低，对应的即是居住的性价比擢升，况兼溢价部分的保值风险也就镌汰了。

两个标的，一是向西过了三里河的，在海淀的溢价算中等，从直不雅的房价来说，同等屋子比西城低了至少10%，对应溢价就在一半支配。第二是向北，过了高粱河的海淀学区的溢价自己就不高，您家预算对应的房源就应该更低，完满不带溢价的皆有可能，买三居没问题。

3、但那处的通勤更浅易仍是看您家的感受吧，外东谈主不好提议。另外是看房时算算账，哪套房的租售比低，就施展溢价低，居住的性价比也就更高。当前北京房价没涨，无须躁急。

仅供参考。

三

Q:

如果买东城向阳门内的平房，求教在学区溢价方面的情况如何？比如一间9平米的单向南房，要价230万，包含几许溢价？砍价到几许相宜？

A：

1、这我还真不知谈，统统平房皆只但是一房一议，尤其是这种典型的占坑儿房，真实莫得妥洽的圭臬。

2、楼房之是以好缱绻溢价率，是因为房钱有市集行情，即便说这套房不想出租，那中介也能估算出个房钱，然后就能缱绻市值和溢价了。而平房就不好说了，一是私房相对少，出租的就少；二是有些破平房根柢莫得居住的价值了，租不出去，纯正即是上学占坑儿用的，也就没法缱绻溢价了。

大略这样说吧，楼房占坑儿房的溢价率一般30%以上，高的40%以上。那平房的一般不会低于这个比例。以230万来说，其中至少大几十万是学区的价值，甚而有可能百万支配。

3、砍价到几许相宜？每间平房的情况皆不相同，我不敢胡说。

仅供参考。

四

Q:

总预算500万支配，要求是向阳勤学区的三居室，南北通透即可，房龄尽量新吧。其他的没要求，因为主要即是孩子上学和自住资料，兼顾一下保值，别上完学房价还跌了。中介保举的主若是亚运村和太阳宫，但看了皆是长幼区，其他的望京没看，远了点也嗅觉未低廉，求教其他还有哪儿相宜的？

Ps：向阳那么大，确定有被低估的吧？咱们新手找不到，你们内行应该有里面音书吧？我以为要求不算高吧，在前几年可能算高，当前应该是平庸了吧。

A：

1、您这要求如实高，真实不屈庸。三居室南北通透的若何也得90平，折合5万多一平。那您就我方在中介App上望望呗，看向阳哪个学区有这价钱的？

归正向阳的勤学区未几，无非是白小80，芳草地陈本、朝外、东谈主朝、清朝、帝景、陈分等等。我归正找不到这价钱的，大略说有这价钱的，但其他条目够不上您的要求。

2、另外多说一句，向阳的学区房天然莫得东西海那么热点，但如果总价不是太高，那仍然是有学区溢价的。尤其是白小和朝外等学区，溢价不低于东西海，一分钱一分货。

那既然是有溢价，况兼也过了入学岑岭期，这溢价部分的保值就不好说了。有战略援助的话有可能撑住，莫得的话那就看命运了，归正我不敢保证。

3、临了说一句，您这预算能买到长幼区三居是有可能的，但南北通透和房龄什么的就甭强求了。除非是捡漏儿，不然不可能。另外二手房是个完满透明的市集，房源有可能被低估，但地段儿简直莫得被低估的可能，皆不傻。

仅供参考。

存眷“章哥说买房”世界号，有房产相干问题不错向我发问。